تعتبر معرفة الفروقات بين معدل الفائدة ونسبة الفائدة السنوية (APR) أمرًا بالغ الأهمية لمقارنة عروض الرهن العقاري،حيث أن انخفاض معدل الفائدة السنوية يعني تقليص التكلفة الإجمالية للقرض بالنسبة للمستفيدين،يميل مشترو المنازل عادةً إلى البحث عن أدنى معدل فائدة، ولكن هناك عامل آخر، وهو معدّل النسبة السنوية، له أهمية مماثلة في تحديد القدرة المالية على شراء المنزل.
بينما يُعتبر كل من سعر الفائدة وAPR متعلقين بتكلفة اقتراض المال، إلا أنهما يختلفان بشكل جوهري،فمعدل الفائدة يمثل التكلفة السنوية لاقتراض القرض، معبرًا عنه كنسبة مئوية، ولكنه لا يشمل جميع الرسوم المترتبة على القرض،من جهة أخرى، يُعبر معدل الفائدة السنوية عن التكلفة السنوية الإجمالية للقرض، بما في ذلك الرسوم، مما يعكس التكلفة الحقيقية للاقتراض، وهو السبب الذي يجعل معدل الفائدة السنوية عادةً أعلى من سعر الفائدة.
ما هو سعر الفائدة
سعر الفائدة يُعرّف بأنه النسبة المئوية من المبلغ الأساسي الذي يُدفع للمقرض مقابل اقتراض المال،يمكن أن يكون سعر الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض أو متغيرًا يعتمد على التغيرات في السوق.
تتأثر قيمة الفائدة المدفوعة بمستوى الائتمان الخاص بالمقترض وصحته المالية العامة،بالإضافة إلى ذلك، يُعتبر توقيت الحصول على القرض عاملًا حاسمًا؛ حيث يجب على المقترضين الحصول على قروض عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة،لكن أولئك الذين لا يستطيعون الانتظار للظروف الملائمة قد يضطرون لدفع معدلات أعلى.
تؤثر أيضًا الفائدة المركبة على المبلغ الإجمالي الذي سيتم دفعه في النهاية،كما يشير براين مارتوتشي، خبير التمويل الشخصي، يحدث مركب الفائدة عندما تُضاف الفائدة إلى المبلغ الأساسي، مما ينتج عنه تطبيق معدل فائدة جديد على رأس مال أكبر،ويقول مارتوتشي “كلما زاد تواتر المضاعفة، زادت رسوم الفائدة الإجمالية.” حيث تذهب المدفوعات جزءًا إلى تقليل المبلغ الأساسي وجزء آخر إلى سداد الفائدة.
كما يشير سيتشيللي إلى أنه “عندما يقوم المقترض بتسديد أصل قرضه، فإن الجزء المخصص للفائدة من المدفوعات ينخفض تدريجيًا مع زيادة الجزء المخصص للمبلغ الأساسي.” يستغرق هذا الأمر وقتًا، ولكنه يكمن في صميم تحقيق ملكية المساكن وتحويل المنازل إلى أصول حقيقية.
ما هو APR
معدل الفائدة السنوية (APR) يُعتبر التكلفة السنوية الإجمالية للاقتراض، مما يشمل ليس فقط سعر الفائدة بل أيضًا الرسوم الأخرى،وبالتالي، يكون معدل الفائدة السنوية عمومًا أعلى من سعر الفائدة، وتهدف APR إلى احتساب التكاليف المرتبطة بالحصول على قرض.
تشمل أنواع التكاليف التي تدخل في حساب النسبة المئوية السنوية التكاليف التي لم تكن ستتكبدها إذا قمت بشراء العقار نقدًا، مثل
- نقاط الخصم.
- رسوم التأسيس.
- رسوم الوسيط.
- أقساط تأمين الرهن العقاري.
- تكاليف الإغلاق.
- رسوم الاكتتاب.
قد يصبح معدل الفائدة السنوية معقدًا نظرًا لاختلاف التكاليف المضمنة فيه باختلاف المُقرض،وتعتبر تكاليف الإغلاق مثال واحد على ذلك.
يضيف سيتشيللي “تقوم المقرضون أساسًا بتحديد المبلغ الذي يرغبون في تحصيله فوق سعر الفائدة على القرض، وهذه المعلومات تعطي المقترضين صورة أوضح لتكلفتهم الحقيقية.” يمكن للمقرض أن يقدم سعر فائدة منخفض، على سبيل المثال، ولكنه يوازن ذلك برسوم إضافية، مما يؤدي إلى تكلفة إجمالية مرتفعة للمقترضين،لذا، من المُستحسن النظر بعناية في كل من سعر الفائدة وAPR لاتخاذ قرار مستنير.
كما يقول جيفري سي تايلور، المؤسس المشارك ومدير الإدارة في شركة تكنولوجيا ومخاطر تتعامل مع مقرضي الرهن العقاري، “كلما اقترب معدل الفائدة السنوية من سعر الفائدة المعلن، انخفضت رسوم المقرض.”
هل يمكنك استخدام معدل الفائدة السنوية للمقارنة بين عروض الرهن العقاري
يمكن أن يكون كل من معدل الفائدة وAPR مفيدًا عند التسوق للحصول على قرض، ولكن يُعتبر معدل الفائدة السنوية مقياسًا أكثر شمولاً لنفقات الاقتراض.
يقول سيتشيللي “إذا قدم اثنان من المقرضين نفس أسعار الفائدة ولكن تختلف معدلات الفائدة السنوية بشكل كبير، فيمكن للمقترضين استخدام هذه المعلومات لمساعدتهم في اتخاذ قرار.” من المحتمل جدًا أن المقرض الذي يقدم سعر فائدة أعلى ولكن بحساب APR أقل يوفر خيارًا أكثر فعالية من حيث التكلفة على المدى الطويل.
على سبيل المثال، إذا كان المُقرض “أ” يفرض فائدة بنسبة 4% دون نقاط، بينما يتقاضى المُقرض “ب” فائدة بنسبة 3.875% مع نقطة خصم واحدة (التي تكلف عادةً 1% من مبلغ القرض)، قد نتيجة المقارنة تشير إلى أن المُقرض “أ” هو الخيار الأفضل على الرغم من أن سعر الفائدة أعلى.
تحذير واحد يُعتبر مهمًا؛ إذا كنت لا تخطط للبقاء في منزلك لأكثر من سبع سنوات، فقد يكون سعر الفائدة هو أداة المقارنة الأفضل مقارنةً بمعدل الفائدة السنوية، بحسب تايلور.
يُفترض أن حساب APR يستند إلى وجود القرض طوال مدته، وعادة ما تكون نقطة التعادل لتسديد النقاط المتأخرة والرسوم الأخرى ما بين خمس إلى سبع سنوات.
يمكنك العثور على كل من سعر الفائدة ونسبة الفائدة السنوية في تقدير القرض، وهو مستند حكومي موحد عبر المقرضين؛ حيث يجب أن يُدرج سعر الفائدة في الصفحة الأولى ونسبة الفائدة السنوية في الصفحة الثالثة.
هل من الأفضل خفض معدل الفائدة أم الحصول على معدل فائدة سنوية منخفض
تعتمد الإجابة على هذا السؤال على ما هو أكثر أهمية بالنسبة لك الحصول على أقل دفعة رهن شهرية ممكنة أم الحد من التكلفة الإجمالية للقرض.
إذا كانت أقساط الرهن الشهري تمثل الأولوية، فيجب التركيز على سعر الفائدة،أما إذا كانت التكلفة الإجمالية للقرض هي ما يشغل تفكيرك، فعليك أن تعطي اهتمامًا أكبر لنسبة الفائدة السنوية.
كما يقول سيتشيللي “سعر الفائدة المنخفض يعنى دفعات شهرية أقل”، إلا أن ذلك يمكن أن يؤدي بسهولة إلى تكلفة إجمالية أعلى للقرض.
إذا كنت تنوي العيش في منزلك لمدة 30 عامًا، فقد يكون انخفاض سعر الفائدة هو العنصر الأكثر أهمية، وقد تكون مستعدًا لدفع نقاط تقلل من معدل الفائدة مع زيادة معدل الفائدة السنوية.
على العكس من ذلك، إذا كنت تخطط لبيع منزلك بعد بضع سنوات، فقد يكون الانخراط في APR المنخفض هو الخيار الأكثر جدوى من الناحية الربحية، وذلك وفقًا لتصريحات سيتشيللي.